Imposto sobre a propriedade, imposto que é imposto principalmente sobre terrenos e edifícios. Em alguns países, incluindo os Estados Unidos, o imposto também é imposto a equipamentos e inventários comerciais e agrícolas. Às vezes, o imposto se estende a automóveis, jóias e móveis e até intangíveis, como títulos, hipotecas e ações que representam reivindicações ou propriedade de riquezas tangíveis. O valor a pagar não se baseia na riqueza líquida total de uma pessoa ou empresa, mas no valor bruto, sem considerar dívidas.
As taxas que normalmente não são classificadas como impostos sobre a propriedade são as referentes à transferência de propriedade (por venda, doação ou morte), encargos especiais por algum serviço público ou melhoria (como avaliações especiais nos Estados Unidos), certos tipos de impostos agrícolas e parcelas de imposto de renda que se aplicam ao rendimento presumido ou real de terras agrícolas ou urbanas.
O escopo do imposto em diferentes países varia muito, dependendo de fatores legais, realidades administrativas, tradição, disponibilidade de outras fontes de receita, a organização do governo (especialmente no nível do governo local, onde a receita dessa taxa pode ser de principal significado) e os serviços públicos prestados. A classificação da propriedade por diferentes tipos serviu de base para variar os encargos efetivos dos contribuintes - algumas vezes, excluindo uma fração do valor de alguns tipos de propriedade (máquinas, florestas, minas, valores mobiliários, móveis, etc.), às vezes ajustando as taxas de imposto.
Em uma economia simples em que os contribuintes diferem muito pouco um do outro - por exemplo, uma comunidade agrícola composta por famílias com tamanho e renda semelhantes - o valor do imposto sobre a propriedade avaliado em cada família pode refletir tanto a capacidade de pagamento da benefícios que recebe na forma de serviços públicos. A relação entre impostos e benefícios não será tão direta ou aparente em uma sociedade industrial complexa.
Na maioria dos países onde impostos sobre a propriedade são impostos, as receitas geradas são usadas pelos governos locais ou estaduais, e não pelos governos nacionais. Nos Estados Unidos, os recebimentos de impostos sobre a propriedade representam cerca de metade da receita gerada pelos governos locais. Em vários países, o imposto sobre a propriedade aplica-se principalmente a imóveis urbanos (consulte imóveis e imóveis pessoais).
Em alguns países, as receitas de impostos sobre a propriedade podem ficar para trás do crescimento da renda nacional quando as avaliações fiscais não refletem mudanças no nível geral de preços. O aumento do uso de sistemas informatizados para avaliação e avaliação ajudou recentemente a superar esse problema. Impostos sobre propriedade também podem ser caros para serem cobrados; por exemplo, um relatório da Organização para Cooperação e Desenvolvimento Econômico (OCDE) mostrou que, no início do século XXI, os impostos sobre a propriedade representavam menos de 0,5% de todas as receitas tributárias na Grécia, mas representavam mais de 1% das receitas do país. custos de administração tributária.
O desenvolvimento da tributação da propriedade
Um dos problemas mais difíceis de tributar a propriedade é determinar uma base razoável de avaliação. O problema tornou-se mais difícil à medida que as complexidades da vida econômica aumentaram. Os impostos do mundo antigo, de partes da Europa medieval e das colônias americanas eram originalmente impostos sobre a terra com base na área e não no valor. Eventualmente, a produção bruta da propriedade (por exemplo, renda anual) passou a servir como base de tributação. Em um estágio posterior, foram feitas tentativas para encontrar uma medida do que agora seria chamado de “capacidade de pagamento” do proprietário da propriedade, o que significa que outras formas de riqueza e propriedade pessoal, como fazendas, animais e implementos, foram incluídas no avaliação. Identificar efetivamente esse tipo de propriedade para tributação sempre foi difícil, e a tributação de formas intangíveis de riqueza se mostrou ainda mais difícil, especialmente porque a propriedade intangível é tão facilmente escondida dos assessores fiscais.
Na América do Norte, as primeiras colônias da Nova Inglaterra desenvolveram impostos que buscavam atingir todo o "estado visível", real e pessoal. Esse “imposto geral sobre a propriedade”, que se aplicava a todas as propriedades, estava registrado nos livros de estatutos de alguns estados dos EUA em 1800. De fato, durante o período colonial, as colônias sul e média fizeram relativamente pouco uso da tributação sobre a propriedade, mas, por em meados do século XIX, os impostos sobre a propriedade haviam se tornado a principal fonte de receita para todos os estados. A base do imposto predial geral foi definida para incluir riqueza intangível. Como o valor das hipotecas e outros intangíveis consistia basicamente em reivindicações de direitos sobre imóveis e bens pessoais tangíveis, o resultado foi uma dupla tributação. Como a dupla carga parecia injusta e como a ocultação era fácil, a aplicação do imposto sobre a propriedade dos bens intangíveis tornou-se problemática. Isso levou à desintegração de um imposto geral sobre todas as propriedades. Hoje, o setor imobiliário é o único responsável pela maior parte da base tributária dos EUA.
O imposto predial nos Estados Unidos é a principal fonte de receita para os governos locais. Os governos estaduais já usaram o imposto como uma importante fonte de receita, mas poucos estados agora recebem mais do que uma pequena porcentagem de sua receita dessa fonte. Muitos governos estaduais, no entanto, avaliam parte ou toda a propriedade operacional de ferrovias e outras empresas de serviços públicos. Algumas autoridades são favoráveis à aquisição estatal do imposto predial, em parte porque acreditam que os estados o administrariam de maneira mais eficiente e parcial, a fim de remover as desigualdades na capacidade tributária entre os governos locais - especialmente em relação ao financiamento de escolas públicas.
Administração
A responsabilidade pelas várias fases da administração depende quase inteiramente dos funcionários do governo. A administração envolve a descoberta ou identificação do imóvel a ser tributado, sua avaliação, a aplicação da alíquota apropriada e a cobrança. Quando o valor do imposto é medido pela renda, é preciso determinar a renda da propriedade, e não o valor do capital. Aspectos importantes, especialmente avaliação, são mais uma questão de julgamento do que de fato. A determinação do valor para fins fiscais não é um resultado incidental, ou um subproduto automático, de uma transação contratada para outros fins, como pagamento de salário ou venda a varejo. Embora os impostos sobre a propriedade às vezes sejam baseados nos valores de vendas informados, eles podem ser manipulados para reduzir impostos.
As três principais abordagens para a avaliação contemporânea da propriedade são o valor do aluguel, o valor do capital e o valor de mercado. Nos países europeus, a avaliação de imóveis é geralmente baseada em seu valor de capital. O pensamento tradicional é que o valor do capital pode ser estimado com base nos valores de aluguel, tratando-os como ganhos de capital. No entanto, a maioria dos países europeus, assim como os Estados Unidos, se esforça para avaliar propriedades de acordo com seu valor justo de mercado. Tem sido prática na maioria dos países asiáticos basear a avaliação no valor anual do aluguel da propriedade. Sob o princípio do valor do aluguel, o imposto é baseado na renda bruta média que a propriedade espera gerar em condições normais de mercado. Alguns países asiáticos empregam uma abordagem menos complexa, mas possivelmente menos justa. Eles simplesmente coletam uma quantia fixa com base em uma unidade específica de medição da terra.
Surgem problemas administrativos difíceis para determinar (1) o que realmente existe no sentido físico (a localização, a topografia e a área de um pedaço de terra; o tamanho, os materiais e as condições dos edifícios; o número e os tipos de máquinas ou itens de inventário) e (2) o valor da propriedade. A determinação efetiva do valor da propriedade requer pessoal qualificado, acesso a informações de vários tipos (incluindo características físicas da propriedade e condições realistas de mercado) e instalações apropriadas, muitas das quais são difíceis de fornecer no nível do governo local.
Uma melhor administração do imposto predial dependerá de várias variáveis, como melhor mapeamento e meios aprimorados para obter descrições precisas e atualizadas das propriedades. A situação também seria melhorada através de mais fontes de dados sobre valores e abordagens mais sofisticadas para avaliação. Os cálculos do valor variam do simples ao complexo. Para alguns tipos de propriedades, como residências unifamiliares, as vendas de propriedades geralmente semelhantes, conhecidas como “comparáveis”, fornecem uma boa base para a avaliação. Outras propriedades, como escritórios e prédios de apartamentos, podem ser avaliadas com base na renda que geram. Porém, para propriedades exclusivas e altamente especializadas - incluindo fábricas e outros edifícios que são parte integrante de uma operação comercial - o valor para fins tributários deve basear-se em estimativas do custo de reprodução (o custo para replicar uma estrutura idêntica) menos a depreciação. Os estoques comerciais, que também podem estar sujeitos a um imposto predial, podem ser avaliados com base nos registros da empresa, assim como máquinas e equipamentos.
Uma boa avaliação exige as habilidades de uma equipe profissional permanente que trabalhe em tempo integral com remuneração comparável à do setor privado. Cada membro da equipe deve estar livre de pressão política. Essas equipes são praticamente inexistentes, no entanto. Nos Estados Unidos, por exemplo, os assessores costumam ser funcionários de meio período, geralmente eleitos, mal remunerados e frequentemente sem o treinamento especial agora reconhecido como essencial. A falta de experiência às vezes é agravada por favoritismo e corrupção - por parte do avaliador ou do governo local. Raramente as equipes recebem os recursos para fazer avaliações razoavelmente atuais em todas as propriedades da jurisdição. No entanto, o ritmo da mudança e a quantidade de novas construções são tão grandes que tornam muitas avaliações significativamente obsoletas antes que um novo ciclo de avaliação possa corrigi-las. Manter mapas e registros atualizados exige mais trabalho contínuo do que a maioria dos governos apoiará, embora as técnicas contemporâneas de processamento de dados tenham ajudado a reduzir a carga.
Como a base tributável e, portanto, o valor do imposto a pagar, depende da estimativa de um funcionário e não de um teste de mercado livre (como um imposto sobre vendas) ou do relatório do contribuinte (como um imposto de renda), o contribuinte não participar na determinação da avaliação. Os municípios geralmente fornecem alguns meios para recorrer da avaliação antes que ela se torne definitiva, mas os resultados de tais apelações geralmente são inconseqüentes. Alguns contribuintes desconhecem o procedimento, ou podem não considerar a possível economia que vale o esforço de apelar. O processo de apelação é complicado pela prática comum, vista na maioria dos países, de avaliar uma propriedade com apenas uma fração do valor de mercado atual - mesmo quando a lei governamental especifica que a avaliação deve ser de 100%. (Essas avaliações abaixo do mercado geralmente são compensadas por taxas tributárias mais altas.) Nesses casos, quando a maioria das propriedades é avaliada a preços abaixo do valor de mercado, é improvável que os proprietários que se queixam de que suas avaliações são injustamente altas são predominantes.
Taxas de imposto
Dada a frequência das avaliações abaixo do mercado, as taxas nominais de imposto dão uma impressão enganosa da carga tributária suportada pelos proprietários. Antigamente, quando as funções do governo eram limitadas e o imposto predial era a única fonte de renda local, as alíquotas eram determinadas simplesmente dividindo-se o valor estimado da despesa pelo valor calculado. Se os gastos fossem de US $ 400.000 e o total de avaliações na jurisdição fosse de US $ 40.000.000, seria suficiente uma taxa de 1%.
Atualmente, é mais provável que as autoridades calculem o valor que estará disponível se a taxa de imposto existente for mantida e, depois, tentem julgar se os contribuintes aceitarão impostos mais altos como forma de financiar gastos adicionais. Quando uma forte demanda por algum serviço específico aparece, mas as autoridades preferem não aumentar suas taxas de "fundo geral", um órgão legislativo pode votar para determinar uma taxa "especial". Por exemplo, os governos estaduais dos EUA costumavam usar o imposto sobre a propriedade como um elemento flexível, baseando-se principalmente em outros impostos. Se estes eram inadequados ou excedentários, o estado aumentaria ou diminuiria sua taxa de imposto predial. Muitos estados ainda têm poder constitucional para fazê-lo.
As limitações de taxas são comuns, impostas algumas vezes pela constituição do estado, mas mais frequentemente pelo estatuto. Para cada classe de governo nos Estados Unidos - condados, cidades, distritos escolares - será estabelecida uma taxa máxima de teto. Às vezes, o limite ou "limite" pode ser alterado por referendo ou por ação legislativa especial. É difícil julgar se tais limitações efetivamente restringiram o crescimento dos gastos do governo. Um resultado, no entanto, foi o estabelecimento de distritos especiais com poder tributário independente, o que significa que eles não estão sujeitos a limitações tributárias.
Teoria da tributação da propriedade
O imposto predial ilustra o conceito de incidência tributária - ou seja, a identificação das partes que pagam o imposto, direta ou indiretamente. É provável que o imposto sobre a terra seja capitalizado (absorvido no lucro futuro a ser realizado com a propriedade) na medida em que não seja compensado pelos benefícios dos serviços públicos. O valor real que um comprador pagará por um imóvel depende do lucro líquido que se espera produzir em relação aos rendimentos disponíveis de outros investimentos. Se, por exemplo, se espera que o lucro líquido de um terreno seja de US $ 1.200 por ano indefinidamente e se o rendimento predominante em ativos de longo prazo for de 6%, então o terreno valerá US $ 20.000. Se for imposto um imposto de US $ 300 por ano, o rendimento líquido cai para US $ 900 e o valor da terra cai para US $ 15.000. Diz-se que o aumento de impostos foi capitalizado. Para o comprador de terras produtoras de renda, o imposto em vigor no momento da compra não será um ônus a partir de então, porque o preço da compra já descontou o custo do imposto anual sobre a propriedade. Dado que os preços das terras geralmente aumentaram ao longo do tempo, é justo dizer que o imposto sobre a propriedade não reduziu tanto os preços da terra quanto serviu para retardar seu aumento. O mesmo tipo de análise é comumente usado para determinar os efeitos dos aumentos nos impostos sobre a propriedade impostos sobre a habitação existente e outras propriedades.
Em comparação, até que ponto os impostos sobre casas recém-construídas e edifícios não residenciais e outras melhorias serão suportados pelo contribuinte - a questão da mudança e da incidência - envolverá vários fatores diferentes. Depende muito se o imposto em questão é cobrado por apenas uma pequena jurisdição, como um condado, cidade ou distrito escolar, ou por todas as jurisdições. Se o imposto for imposto por todas as jurisdições, é provável que seja suportado a curto prazo pelos proprietários de capital. Se, no entanto, o imposto diminuir a economia, poderá resultar em preços mais altos ou salários mais baixos a longo prazo (em vez de onerar os proprietários de capital). Veja tributação.
A análise de um imposto imposto por todas as jurisdições é mais complexa e mais relevante para a maioria dos propósitos políticos. A construção de edifícios depende da disposição dos investidores em disponibilizar capital para eles, e os impostos afetam essa disposição. Um imposto sobre a propriedade será tratado como um custo para fazer negócios. Geralmente, ele deve ser recuperado em preços mais altos dos consumidores (ou em preços mais baixos pagos a fornecedores ou salários mais baixos pagos aos trabalhadores). As empresas que não conseguirem repassar o imposto aos clientes sofrerão uma menor taxa de retorno sobre o capital investido. Empresas em concorrência com outras localizadas onde as taxas são mais baixas podem não conseguir transferir totalmente o imposto para os consumidores. Os candidatos com maior probabilidade de suportar o ônus do imposto são proprietários de terras locais, mão de obra que não pode (ou não vai) se mover em resposta ao imposto, e principalmente consumidores locais. À medida que a produção e os preços se ajustam às mudanças nas alíquotas, os impostos tendem a ser transferidos para os consumidores. O tempo que leva para que uma alteração no imposto predial sobre imóveis se reflita nos preços pagos pelos consumidores varia de alguns meses a vários anos. Para os serviços públicos regulamentados, a mudança de uma mudança nos impostos geralmente será mais certa, mas isso requer algum tempo, porque novas tarifas terão que ser autorizadas por uma agência oficial.
Os proprietários não podem mudar os impostos sobre suas habitações. O preço pago pela terra, é claro, será usado para ajustar o imposto que estava em vigor quando a propriedade foi comprada (geralmente é o caso que, se a taxa tivesse sido menor, o preço pago pela terra teria sido maior)) O imposto sobre uma casa se assemelha muito ao imposto sobre outros itens de consumo, embora nos Estados Unidos tenda a ser mais alto do que os impostos cobrados na maioria dos outros bens de consumo. A dedução do imposto sobre a propriedade da renda bruta ajuda a reduzir a carga líquida do proprietário, diminuindo o valor pago nos impostos de renda individuais.
Os valores relativos do imposto predial suportados por pessoas com diferentes níveis de renda não podem ser determinados com precisão. Quase não há como considerar adequadamente o elemento representado pelo imposto sobre a terra capitalizado no preço da terra. Visto como um imposto sobre toda a renda do capital, o imposto sobre a propriedade sobre melhorias é quase certamente progressivo (colocando um fardo relativamente maior para as famílias de alta renda). Mas se alguém se concentrar no ônus do imposto cobrado por uma única jurisdição, é provável que a incidência do imposto incida sobre os consumidores locais (e talvez trabalhadores e proprietários de terras), tornando o imposto predial regressivo. Presume-se que a parcela do imposto sobre a propriedade das empresas locais seja transferida para os consumidores de acordo com suas compras, incluindo as de serviços telefônicos, elétricos e outros serviços públicos. Assim, em geral, os impostos sobre a propriedade de “jurisdição única” podem ser vistos como aproximadamente proporcionais à renda ou levemente regressivos. No entanto, pode-se argumentar que o efeito redistributivo total dos grupos de renda mais alta para a mais baixa é substancial quando se considera o grau em que os impostos sobre a propriedade pagam pelas escolas e outros serviços para grupos de baixa renda. Presume-se que a parcela do imposto predial sobre as empresas seja transferida para os consumidores de acordo com suas compras, incluindo as de serviços telefônicos, elétricos e outros serviços públicos.
Existe uma “desigualdade horizontal” generalizada nos impostos sobre a propriedade, devido a avaliações desiguais sobre os proprietários. O imposto recai mais fortemente em alguns tipos de negócios (por exemplo, ferrovias e outras empresas de serviços públicos) e em alguns tipos de consumo (por exemplo, habitação) do que em outros. Nos Estados Unidos, os impostos sobre a propriedade agrícola como empresa tendem a ser geralmente baixos em relação ao valor da propriedade, mas também podem ser altos em relação à renda que uma fazenda produz. Como a tributação predial tem uma história tão longa, seus muitos elementos se inseriram na economia, com algumas porções sendo capitalizadas e outras ajustadas de várias maneiras, e as desigualdades foram, em certa medida, reduzidas.
O imposto sobre a propriedade foi cada vez mais enfraquecido por uma variedade de isenções. Nos Estados Unidos, por exemplo, as isenções se aplicam a cerca de um terço da área terrestre na localidade média. A maior parte das terras isentas de um imposto predial compreende ruas, escolas, parques e outras propriedades do governo local, o que significa que a aplicação do imposto predial a ele apenas transferiria fundos de uma conta do governo para outra. Em algumas localidades, os imóveis estaduais ou federais isentos de impostos são importantes, embora esses órgãos às vezes façam pagamentos em vez de impostos locais. Os bens pertencentes e usados para fins religiosos, educacionais, beneficentes e outros fins geralmente são isentos e, em alguns países, terras com um valor abaixo de um determinado mínimo são isentas.
Algumas isenções são feitas para atrair novos negócios ou incentivar moradias de baixa renda. Algumas localidades concedem isenções para parte do valor de uma “propriedade rural”, talvez com uma limitação baseada na renda do proprietário-ocupante. Muitos permitem alguma isenção para idosos, indivíduos com deficiência ou veteranos das forças armadas. Várias autoridades também permitem créditos de imposto de renda para impostos sobre propriedades residenciais.
Efeitos econômicos
A tributação da propriedade financia o governo local nos Estados Unidos - não totalmente, mas o suficiente para tornar significativa a independência fiscal do governo local. Isso permite a descentralização do governo, o que pode ser considerado um benefício, pois permite que os cidadãos exerçam escolha sobre os serviços públicos que recebem.
O imposto sobre a propriedade pode ter efeitos substanciais não-receitas. Especialmente quando as taxas de imposto efetivas são altas, o imposto sobre a propriedade pode levar indivíduos e empresas a conduzir seus negócios de maneira diferente em seus esforços para reduzir seus impostos. Uma comunidade com altas taxas de impostos sobre edifícios estará em desvantagem na competição nacional (e internacional) por capital, a menos que possa oferecer vantagens compensatórias. A oferta de capital para a economia como um todo vem da poupança. O efeito do imposto sobre a propriedade no suprimento de capital não é claro, mas é provável que fábricas ou várias instalações de produção e produção que exijam grandes investimentos de capital sejam desinclinadas para localizar em municípios com altos impostos e sem benefícios iguais para os negócios.
O imposto sobre edifícios e propriedades que não sejam terras distorce a alocação de recursos onde existem propriedades mais antigas. Prédios novos e de alta qualidade são tributados mais fortemente por unidade de espaço do que os antigos, incluindo as favelas. Isso não reflete os custos que os dois tipos de propriedade e seus ocupantes impõem ao governo local em termos de polícia, proteção contra incêndio e assim por diante. Assim, o pagamento do usuário pelos serviços do governo local geralmente diminui, relativamente, à medida que o prédio que ele ocupa piora, mesmo que as despesas públicas atribuíveis à propriedade sejam inalteradas ou possam até aumentar. Da mesma forma, os residentes que mudam de moradias de baixa qualidade para melhor qualidade devem pagar mais pelos custos do governo, mas podem não receber correspondentemente mais em serviços do governo.
Algumas práticas tributárias sobre propriedades funcionam contra o bem-estar a longo prazo das comunidades. As cidades que precisam urgentemente substituir prédios obsoletos podem paradoxalmente basear grande parte de seu financiamento em um imposto que incentiva os proprietários a manter estruturas deterioradas e penaliza os proprietários de imóveis novos. Todo aumento nas alíquotas de imposto predial sobre estruturas (e não terrenos) reduz a conveniência de colocar fundos de capital em novos edifícios, cria um incentivo à melhoria da qualidade de novas construções e desencoraja a manutenção.
As diferenças nas alíquotas efetivas entre as localidades podem ter o efeito de criar ilhas com alíquotas relativamente baixas. Algumas comunidades podem ter bases tributárias acima da média em relação às obrigações governamentais e podem conviver com alíquotas mais baixas. Eles atraem capital. Algumas comunidades, talvez pelo uso de zoneamento, excluem tipos de propriedades associadas a altos gastos governamentais, como moradias de alta densidade, que trazem muitas crianças e exigem mais escolas. As taxas de imposto em outros lugares devem ser mais altas. A existência de tais enclaves contribui para o desequilíbrio fiscal das localidades vizinhas e pode agravar as dificuldades enfrentadas pelas áreas mais antigas.
Taxas de imposto mais baixas nas margens de uma área urbana geralmente incentivam a suburbanização. As propriedades mais próximas do centro costumam estar sujeitas a altas taxas de impostos, agravando os problemas das propriedades comerciais das cidades centrais. Os altos impostos sobre as estruturas também favorecem o crescimento horizontal sobre o vertical das áreas metropolitanas, causando um impacto maior nas terras vizinhas.
Onde, como na Grã-Bretanha, a avaliação do imposto predial se baseia na renda, as terras mantidas ociosas ou muito abaixo do seu melhor uso renderão pouca receita. Nesses casos, o incentivo fiscal para o uso eficiente está ausente.
As taxas pelas quais a madeira é cortada e os minerais extraídos podem ser influenciadas materialmente pela tributação da propriedade. Para evitar a exaustão não econômica e prematura dos recursos naturais, muitos estados passaram da tributação de propriedade de recursos minerais para “impostos de indenização” na produção ou extração de recursos.
